Como calcular o valor do imóvel financiado no divórcio?

Na última semana falamos sobre todas as hipóteses possíveis para realizar a partilha de um imóvel financiado no divórcio e dissolução estável. Cabe agora entender como é feito o cálculo do valor que caberá a cada ex-cônjuge e ex-companheiro.

Antes de mais nada, é preciso esclarecer que essa situação ainda é bastante controvertida na jurisprudência, pois cada Tribunal entende que a partilha deve ser realizada de um modo específico que se amolde melhor ao caso concreto.

No entanto, como abordamos anteriormente, considerando que o valor de mercado do imóvel ao final não corresponderá ao valor do financiamento propriamente dito, essa divisão não parece ser a melhor solução, pois não corresponde ao percentual de direitos adquiridos até o momento da separação.

Por isso, apesar da existência de algumas decisões segundo as quais a partilha deve corresponder exatamente ao valor que foi pago durante a relação, o entendimento que tem prevalecido é que de que deve-se fazer uma projeção de quanto o que já foi pago equivale em percentual, como aponta o Acórdão trazido abaixo, a título de exemplo:

Apelação cível. união estável. partilha. Imóvel financiado. 1. A sentença determinou a partilha do imóvel do casal na proporção de 50% para cada parte, descontadas eventuais dívidas suportadas exclusivamente por uma das partes. A deliberação é insuficiente para definir a meação dos litigantes, pois é imóvel financiando. 2. O apelante pede seja determinada a partilha dos valores correspondentes a tais prestações, pagas durante a união estável. Inviável acolher sua pretensão nesses exatos termos porque, não havendo quitação do financiamento imobiliário durante a união estável, há que se tomar, para fins de partilha, as prestações pagas até a separação fática, projetando-as em fração do bem – o que significa dizer, no caso, que 14,33% do bem foi quitado no curso da união estável, correspondendo a meação da autora a 7,16% do valor de avaliação de mercado do imóvel. Deram provimento em parte. Unânime. (TJRS, AC 70072220973, Luiz Felipe Brasil Santos, 8ª CACIV, J. 06/04/2017).

Ainda está meio nebuloso? Vamos exemplificar como se chega a esse percentual e ao valor dos direitos que ele corresponde.

Se um financiamento é de 150 meses, e durante o relacionamento foram pagas 15 parcelas, então, quando da partilha, deve-se verificar quanto essas 15 parcelas equivalem em percentual. É uma regra de três bem básica: se 150 parcelas equivalem a 100%, então, 15 parcelas equivalem a 10%.

Esse 10%, portanto, é o montante que deverá ser dividido, de modo que cada ex-cônjuge ou ex-companheiro será proprietário de 5% dos direitos aquisitivos do imóvel.

Agora, para verificar o valor a que correspondem esses 10% a serem partilhados, no entanto, deve-se realizar o seguinte cálculo:

Valor dos direitos aquisitivos = Valor de mercado do bem - saldo devedor do financiamento na data da separação de fato (descontados os juros).

Isto porque, como se verifica do outro julgado trazido abaixo, ao obter o saldo devedor, é possível conferir o quanto as parcelas pagas amortizaram no financiamento.

Apelação cível. Direito de família. Divórcio direto. Regime da comunhão parcial de bens. Imóvel pendente de financiamento. Partilha das parcelas quitadas durante a convivência conjugal até a data da separação fática. Recurso não provido. 1. Na dicção arts. 1.658 e 1.666 do Código Civil, o regime da comunhão parcial implica a divisão de todos os bens adquiridos na constância do casamento, excetuadas as hipóteses legais de não comunicabilidade. 2. Em se tratando de imóvel financiado, só é cabível a partilha das parcelas que foram amortizadas durante o período da relação conjugal, considerando-se o marco final a data da separação fática do casal. 3. Sem o registro no Cartório de Imóveis, não há falar-se em direito de propriedade (art. 1.245 do CC), de modo que incabível a divisão do bem. 4. Recurso não provido. (TJMG, AC 1.0720.10.001638-8/001, 2º C. Cív., Rel. Des. Raimundo Messias Júnior, j. 11/02/2014).

Vamos de exemplo de novo:

Suponhamos que um imóvel tenha sido avaliado por R$ 500.000,00. O financiamento total, no entanto, atingiu o montante de R$ 750.000,00. Ocorre que, ao fim do relacionamento, embora as 15 parcelas pagas (de 150) corresponda ao montante de R$ 100.000,00, conferindo-se o saldo devedor (fornecido em extrato pelo banco), chega-se a conclusão de que apenas R$ 30.000,00 foi amortizado, ou seja, efetivamente descontado da dívida, desconsiderando os juros que são incluídos nas parcelas mensais.

Assim, os 10% dos direitos aquisitivos correspondem a R$ 30.000,00. De modo que, ao final, o equivalente a R$ 15.000,00 pertencerá a cada um dos proprietários.

Parece bem complicadinho, né?

Por isso, a contratação de uma advogada especializada é o melhor investimento a ser feito nesse momento, para que não ocorram dores de cabeça no futuro, pois somente uma profissional capacitada conseguirá analisar corretamente todos os diversos outros fatores que afetam a partilha para decidir qual a melhor solução, tais como o regime de bens do casamento, o pagamento de impostos, dentre outros.

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